La società CR2, cliente di Studio Cavour, che svolge nello stabile di sua proprietà attività di carrozzeria, officina, elettrauto e gommista apprende nel maggio 2022 dell'esproprio dell'opificio di sua proprietà per raddoppio della tratta ferroviaria Milano Mantova. L'intervento finanziato dal PNRR comporta l'abbattimento dell'opificio nel quale viene svolta l'attività.
L'esproprio per pubblica utilità comporta al più la "contrattazione" relativamente al valore attribuito al bene non essendo di fatto possibile contrastare l'esproprio medesimo.
Si pongono pertanto due problemi importanti: l'individuazione di una nuova sede e la determinazione dell'importo che RFI pagherà a titolo di indennizzo.
Il primo problema è tutt'altro che di facile soluzione in quanto l'attività di carrozzeria è classificata insalubre di classe 1 e può essere posta in essere solamente in aree industriali e/o commerciali con le caratteristiche previste per tali attività e comunque lontani da insediamenti abitativi. Nel caso di specie la società è costretta a spostare l'attività passando dalla prima periferia cittadina ad un paese vicino alla città. Questa scelta ha evidentemente ripercussioni pesanti sulla clientela abituata ad andare a piedi a ritirare l'automobile sistemata cosa ora impossibile posto che la nuova sede è a circa quattro chilometri dalla città.
Anche il tema indennizzo non è banale posto che la normativa vigente è determinata dall'art.32 del DPR 8.6.2001 n.327 che "l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio". La norma sostanzialmente fa riferimento al contenitore (immobile) senza nulla dire in merito al contenuto (azienda) che spesso ha un valore decisamente più importante. Viene in soccorso la normativa europea dal momento che tutti i Paesi europei sono chiamati a confrontarsi con l’art.1 del Protocollo n. 1 della Convenzione dei diritti dell’uomo e con la giurisprudenza della Corte EDU sul tema. Tra i diritti inviolabili richiamati nel citato protocollo vi è anche la proprietà comprensiva di tutti i valori e pertanto, nel caso di esproprio, anche del valore intrinseco dell'azienda oggetto di esproprio assieme al fabbricato che la contiene.
Ora occorre tenere presente che è indispensabile trovare un accordo con l'ente espropriante perchè il ricorso alla giustizia europea è oltremodo costoso e con tempi di risposta molto lunghi. I professionisti dello studio assistiti da un legale milanese hanno assistito l'azienda predisponendo due perizie di stima la prima riguardante il fabbricato e la seconda riguardante la perdita di avviamente ed i costi di traferimento nella nuova sede questi ultimi documentati dai preventivi di spesa presentati dalle diverse aziende coinvolte (edili, idraulici, elettricisti, ecc.). Con RFI, sulla base di quanto presentato, si è raggiunto un accordo che ha tenuto conto degli importi espressi da entrambe le perizie con piccoli aggiustamenti.
L'accordo sinteticamente prevedeva il pagamento in tre tranche delle quali la prima alla firma dell'accordo, la seconda al rilascio dell'immobile e la terza al rogito. Tutti i pagamenti entro 60 gg dall'esecuzioni delle diverse fasi. Si poneva a questo punto il problema di ottenere finanzia ponte per eseguire i lavori nella nuova sede in attesa dei pagamenti da parte di RFI. Gli istituti di credito contattati dai professionisti richiedevano oltre alla documentazione su richiamata i bilanci depositati degli ultimi due esercizi oltre a un bilancio di verifica alla data della presentazione dell richiesta ed un business plan a 5 anni. MPS banca storica dell'azienda aderiva alla richiesta con una apertura di credito in attesa della prima tranche che arrivava a dicembre 2023. A marzo 2024, azzerate le somme erogate in precedenza in forza del primo acconto, per fare fronte ai lavori in corso veniva attivata ulteriore apertura di credito e successivamente chirografo garantito da MCC. Al momento i lavori di completamento della nuova sede sono in corso.
Conclusioni
Il percorso fatto può sembrare semplice ma le difficoltà che l'azienda ha dovuto superare con l'aiuto dei professionisti sono state davvero grandi. Fondamentale è stato avere incontrato in RFI interlocutori capaci di comprendere le situazioni e di volerle risolvere.
a cura di Alberto Bettoni
