Finalmente l’Agenzia delle Entrate pubblica i chiarimenti in merito ad una delle disposizioni più commentate (e contestate) contenute nell’ultima legge di bilancio.

Si tratta della previsione che introduce la tassazione dei fabbricati che hanno beneficiato del Superbonus, fornendo conferma ad alcuni degli aspetti più importanti ed interessati, senza però esaminare tutti gli aspetti problematici che erano stati sollevati in dottrina.

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 ha infatti introdotto una nuova disciplina che riguarda le cessioni di immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del DL 34/20, ossia il Superbonus.

La tassazione dei fabbricati agevolati

La nuova lettera b-bis dell’art. 67 TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con il superbonus, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione. Questa disposizione deroga alla precedente lettera b che invece, in generale, esonera da tassazione gli immobili ceduti oltre i 5 anni dall’acquisto.

Pertanto, se viene ceduto un fabbricato che ha fruito del Superbonus, non sarebbe di alcuna rilevanza da quanto tempo l’immobile sia posseduto; per fare un esempio, se un contribuente avesse acquistato l’immobile nel 1980 e nel 2022 avesse concluso l’intervento agevolato, tale immobile sarebbe tassato se ceduto entro il 2032.

Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Uno dei chiarimenti più importanti riguarda l’applicazione di tale previsione agli appartamenti inseriti in complessi condominiali.

La nuova lettera b-bis, che stabilisce la rilevanza della plusvalenza conseguita sul fabbricato oggetto di superbonus, interessa tutti gli immobili che hanno fruito del superbonus; secondo l’Agenzia vi è plusvalenza tanto nel caso di cessione di fabbricati che hanno beneficiato direttamente del superbonus (ad esempio, sono stati sostituiti gli infissi), quanto nel caso di cessione di fabbricati che hanno ricevuto i vantaggi in maniera indiretta (come ad esempio nel caso di interventi agevolati effettuati solo sulle parti comuni condominiali, quali la coibentazione del tetto o il cappotto).

Nel caso di fabbricati interessati da interventi edilizi diversi dal superbonus si continuano ad applicare le regole ordinarie di cui alla lettera b) che stabilisce, in particolare, la detassazione della plusvalenza in caso siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto del bene.

Poiché la norma si riferisce agli interventi agevolati di cui all’art. 119 del DL 34/20, la nuova disciplina della plusvalenza immobiliare riguarda i fabbricati che hanno conseguito il superbonus, indipendentemente dal fatto che il vantaggio sia stato caratterizzato dalla misura del 110% o altra misura minore.

Il calcolo della plusvalenza

La legge di bilancio 2024, modificando l’art. 68 TUIR, ha anche previsto una specifica regola per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile quando gli immobili superbonus siano ceduti nei 10 anni successivi alla fine dei lavori:

• Se l’immobile viene ceduto entro 5 anni dalla fine dei lavori non si tiene conto delle spese relative a tali interventi;

• Qualora la cessione avvenga oltre 5 anni, (ed entro i 10) nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese.

L’Agenzia ha precisato che per il calcolo della plusvalenza l’irrilevanza introdotta dalla legge di bilancio 2024 riguarda soltanto le spese per le quali si è beneficiato della detrazione nella misura del 110%. Tutte le altre spese per le quali il contribuente ha beneficiato di altre agevolazioni edilizie (superbonus con aliquote inferiori così come altri bonus edilizi, come ad esempio la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, oppure l’ecobonus di cui al DL 63/2013), invece, possono essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto.

L’Agenzia ha precisato che la fruizione dell’incentivo (superbonus) attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione non determina, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati; tale irrilevanza si riferisce unicamente alle spese per le quali il contribuente ha fruito di sconto in fattura o cessione del credito.