La cessione a titolo oneroso di fabbricati, detenuti al di fuori del regime d’impresa, potrebbe generare una plusvalenza tassabile per il cedente, ai sensi dell’art. 67 c. 1 lettera b TUIR. Secondo tale disposizione il cedente può beneficiare di tre esimenti, al ricorrere della quali la plusvalenza non è tassata:

• la prima ipotesi è che il fabbricato venga ceduto solo una volta trascorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto del bene;

• la seconda esimente consiste nel fatto che l’immobile sia destinato ad abitazione principale del possessore per la maggior parte del periodo di possesso;

• infine non si genera plusvalenza qualora l’immobile sia pervenuto al contribuente a seguito di una successione.

Ipotizzando un fabbricato acquistato per esigenze diverse da quelle abitative (ad esempio la casa al mare o l’immobile acquistato per essere locato a terzi) la verifica del trascorrere del quinquennio è cruciale per stabilire se la plusvalenza realizzata in caso di vendita è tassata o meno.

Ma quindi, se si presenta una soluzione vantaggiosa di vendita prima del quinquennio, la plusvalenza dovrà essere sempre e comunque tassata?

Una soluzione da esplorare è il contratto di “vendita con riserva di proprietà”, ovvero “vendita con patto di riservato dominio”; si tratta di un istituto che consente a chi non è in grado di pagare (ovvero non intende pagare) il prezzo di un bene per intero al momento della consegna (ovvero al momento del rogito, nel caso di un immobile) di acquistarlo e goderne fin da subito con pagamento dilazionato.

Il patto di riservato dominio che caratterizza questo contratto è posto a tutela delle ragioni del venditore, il quale si riserva la proprietà dell’oggetto fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito per tale compravendita.

Egli ha la possibilità in questo modo di tutelarsi dal rischio di eventuali inadempimenti del compratore. Infatti, la vendita con riserva della proprietà è sospensivamente condizionata al versamento dell'intero prezzo, mentre gli altri effetti contrattuali, tra cui la consegna del bene, si producono immediatamente alla stipula.

In altre parole, finché l’acquirente non ha pagato interamente il prezzo, il bene resta di proprietà del cedente.

In relazione a tale clausola contrattuale, sotto il profilo fiscale, l’Agenzia delle Entrate si era espressa con la RM 28/E/09 e, in maniera analoga, anche nella successiva risposta ad interpello 296 del 2019 e nella recentissima risposta ad interpello 156 del 16 luglio 2024 (quest’ultima in tema di cessione di fabbricati oggetto di interventi “superbonus”): secondo l’Amministrazione Finanziaria il cedente risulta titolare del bene fino a quando non interviene l’effetto traslativo, ossia fintanto che il prezzo non risulta interamente saldato.

Pertanto, finché non viene saldato il prezzo, fiscalmente il fatto non può considerarsi ceduto.

La conseguenza di ciò è che, se si deve cedere un fabbricato plusvalente prima del quinquennio, potrebbe essere valutata la cessione con riserva di proprietà che preveda il saldo del prezzo dopo che siano passati 5 anni dall’acquisto del bene: in questo nodo l’eventuale plusvalenza realizzata risulterà detassata.

Ovviamente non mancano risvolti che devono essere attentamente valutati. Limitandoci agli aspetti fiscali, occorre ricordare che, finché non viene pagato il prezzo e trasferita la proprietà, le imposte sull’immobile (in particolare l’IMU) rimangono a carico del cedente.

Occorrerà tenere conto anche di questo aspetto nella contrattazione con il futuro acquirente.

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